國家給內房的去槓桿任務
恒大七折售樓帶動銷售。圖為重慶照母山項目。(互聯網)
內地監管當局定下三條紅線，嚴格限制超標的內房企業融資，消息令到二級市場一些信貸評級較低的內房債券，近個多星期都出現過一定程度沽壓。
中國恒大(3333)要減價賣樓，一個月內全線樓盤七折發售，其實不為意外。事實上，恒大已不是首次減價，肯減而帶動到銷售，令現金回籠反而是好事，高負債要解決，毛利率已變得其次了。可是，真正問題在於，內房企業都屬於高負債行業，即使稱得上負債比率低的房企，其實很多都超過三成，在嚴控信貸及槓桿風險情況下，真正影響也許是頗為廣泛。
不少機構估計，本港上市的房企，最少有好幾間是踩界，隨時觸及三條紅線。另外，亦有估算，以全國房企計，五分一已經是觸及了紅線。如是者，內房發債融資會被終止，抑或是盡快發債？有幸是，其實近半年，大部分內房都不斷發行債券籌集資金，部分更每隔一、兩個月又再出手，真正影響可能要到明年另一次債券到期高峰才會看到。
可能是巧合，又或者是趁市況，多間房企都正在加快分拆旗下物業管理業務。物管股紅極一時，手執的高收入增長及毛利率兩賣點，惟基數已經偏高，加上相關股份供應太多，似乎已是光景不再，有點兒像明日黃花。
正當外界仍討論三條紅線影響，有消息就指，內地監管機構同時要整頓地方金融交易所。據報，地方金融交易所主要從事傳統金融機構受阻的業務，包括協助部分財困房企，甚至城投公司融資，及打包債務資產去再銷售。這些都是被界定為非標準的資產，銀行已不能做，而近年就被金融交易所打包成為高收益的私募債權產品，實際其實是定向融資計劃。
外電就報道，該等定向產品，最初投資額大概是5萬至10萬元人民幣，當然不能滿足內房資金需求。於是，分開幾十次或更多次數銷售，就籌夠億元以上。
有分析形容，內房融資被全方面堵塞，當然仍然有不少符合條件的內房是財務水平較好，但大批內房面對融資壓力，結果不外乎是兩個：包括行業真正整合出現、以及是房企要繼續減價賣樓及不能再高價爭地。或者，內地當局算盤就是，壓止內房槓桿，是變相實現穩定樓價之餘，佔槓桿最大的內房解決了，去槓桿的任務難道已大功告成？
資料來源： https://www.am730.com.hk/column/財經/國家給內房的去槓桿任務-235304
September 17, 2020 at 03:49AM
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國家給內房的去槓桿任務- 談財經: 胡孟青 - AM730
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